Każdy z nas w jakiś sposób odczuł w ostatnim czasie różnicę w zasobności swojego portfela z powodu pandemii koronawirusa... Ten temat musiał pojawić się na blogu, prawda? Trudno udawać, że coś co ma wpływ chyba na każdą sferę naszego życia, nie dotyka w magiczny sposób finansów osobistych - jest wręcz przeciwnie.

Niektórzy z nas mieli więcej szczęścia i teraz liczą oszczędności, które powstały na skutek zamknięcia kawiarni i restauracji ;) Niestety niektórzy są właścicielami tych kawiarni i restauracji… Albo w nich pracują. Albo pracują w innej branży, która mocno ucierpiała na zamknięciu dużej części gospodarki. I choć rząd zapewnił tzw. Tarczę Antykryzysową (choć jej skuteczność i sensowność to temat na zupełnie inny wpis), to skutki “lockdownu” będziemy odczuwać na pewno jeszcze długo.

Wiedzą o tym doskonale także banki, w których mamy zaciągnięte kredyty. W samym 2019 roku udzielono 225 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 62,6 mld zł. Nietrudno się domyślić, że tysiące osób/rodzin które zaciągnęły kredyt będzie miało mniejsze lub większe problemy finansowe. Część z nich już je ma. Banki o tym wiedzą i już działają - pojawiło się dużo ofert wakacji kredytowych, czyli możliwości tymczasowej przerwy w spłacie kredytu. Na pierwszy rzut oka wygląda sensownie, prawda? Zawieszę sobie raty na 3 miesiące, w tym czasie sytuacja się uspokoi, wynagrodzenie mojej rodziny wróci do poziomu sprzed początku pandemii i wtedy spokojnie wrócę sobie do spłaty kredytu. Jest jednak mniej pozytywna strona takich “wakacji”.

W świecie finansów nie ma nic za darmo i ta stara maksyma dotyczy też oczywiście wakacji kredytowych. Jak działa taka przerwa w spłacaniu kredytu? W danym okresie (najczęściej miesiąc-sześć miesięcy) nie spłacamy raty kredytu (ani w części kredytowej, ani w części odsetkowej). Musimy jednak wiedzieć o tym, że w tym czasie odsetki wciąż są naliczane. A jeśli jesteśmy bliżej początku niż końca spłaty kredytu, to i odsetek jest stosunkowo więcej. Takie odsetki naliczone w czasie wakacji kredytowych najczęściej są doliczane równomiernie do każdej z pozostających nam do spłaty rat. Finalnie więc musimy zapłacić bankowi więcej, niż gdybyśmy z wakacji kredytowych nie skorzystali. Raty po wakacjach będą wyższe, niż przed wakacjami - nie ma nic za darmo.

Jeśli więc nie musimy, nie korzystajmy z wakacji kredytowych. Jasne, one mogą okazać się pomocne w sytuacji krótkotrwałego kryzysu w finansach osobistych i lepiej z nich skorzystać niż zalegać ze spłatą rat, ale optymalnie byłoby wykorzystać do spłaty kredytu w trudnych czasach fundusz awaryjny lub poduszkę finansową.

Zamieszanie “koronawirusowe” niesie też jednak dobre informacje dla kredytobiorców - jedną z nich jest obniżka stóp procentowych. To, czego tak bardzo obawiają się oszczędzający (oprocentowanie lokat, kont oszczędnościowych i obligacji skarbowych idzie mocno w dół), działa na korzyść osób które zaciągnęły kredyty o zmiennym oprocentowaniu. Oprocentowanie kredytów hipotecznych najczęściej zbudowane jest zgodnie z następującą konstrukcją:

Oprocentowanie = WIBOR (z reguły WIBOR 3M) + marża banku

Jeśli więc marża banku wynosi 1,5%, to jeszcze w marcu oprocentowanie takiego kredytu wynosiło 3,2% (1,5% marży + 1,7% WIBOR), a dziś wynosi 2,2% (1,5% marży + 0,7% WIBOR). Stopy procentowe spadły bowiem aż o jeden punkt procentowy.

Zmniejszone oprocentowanie Twojego kredytu niekoniecznie zobaczysz już dziś, może ono się obniżyć dopiero za kilka tygodni lub nawet miesięcy. Nie jest ono wyliczane na bieżąco, a raz na jakiś czas, w zależności od zapisów w umowie kredytowej. Przykładowo, oprocentowanie mojego kredytu hipotecznego w banku PKO BP obliczane jest raz na 3 miesiące. “Załapałem” się niedawno na pierwszą obniżkę stóp procentowych o 0,50%, jednak na kolejną o następne 0,50% muszę poczekać jeszcze ponad 2 miesiące.

Co to oznacza w praktyce? Jeśli spłacasz kredyt w wysokości 300 000 zł, który zaciągnąłeś na 30 lat, to Twoja rata dotychczas wynosiła 1 297,40 zł. Po obniżce stóp procentowych zmniejszy się ona o 141,20 zł, do wysokości 1 155,98 zł. Rocznie daje to prawie 1 700 zł oszczędności. Nieźle, prawda? Można pomyśleć o większym telewizorze, może o weekendzie w SPA jeśli szaleństwo koronawirusowe niedługo się skończy?

UWAGA! 29 maja Rada Polityki Pieniężnej ogłosiła kolejną obniżkę stóp procentowych, co oznacza że w powyższym przykładzie oprocentowanie takiego kredytu wynosi już nie 2,2%, lecz 1,7%, a rata kredytu zmniejszyła się do 1 088,86 zł. Oznacza to prawie 210zł oszczędności miesięcznie i ponad 2500 zł rocznie.

Mam jednak dla Ciebie inną propozycję. Powiedzmy, że pierwszą ratę swojego kredytu z powyższego przykładu spłaciłeś w czerwcu 2015 roku. Zostało Ci więc jeszcze ponad 25 lat spłaty tego kredytu. Co by się stało, gdybym powiedział Ci że znam trick dzięki któremu spłacisz swój kredyt o ponad 3,5 roku (dokładnie 44 miesiące) szybciej? To ponad 10% szybciej w stosunku do harmonogramu. Co więcej, jeśli powiedziałbym Ci że nie musisz robić zupełnie nic więcej ponad to, co robiłeś jeszcze w zeszłym miesiącu? Brzmi nieźle?

Wystarczy po prostu spłacać raty w dokładnie takiej samej wysokości, jak przed obniżką stóp procentowych. Większość banków pozwala to robić bez podpisywania dodatkowych aneksów  - wystarczy złożyć online dyspozycję częściowej nadpłaty kredytu hipotecznego.

W zależności od tego, w jakim banku masz kredyt hipoteczny i jaką podpisałeś umowę, opcje nadpłaty kredytu hipotecznego mogą być różne - efektem nadpłaty kredytu może być albo zmniejszenie raty, albo skrócenie okresu kredytowania. Nas najbardziej interesuje ta druga opcja - nadpłata kredytu sprawia, że zmniejsza się liczba rat kredytu. Zdarzają się jednak banki, które za taką możliwość każą sobie zapłacić “extra” - tak wygląda np. moja umowa w banku PKO BP. Jest na to jednak pewien sposób: Wystarczy co miesiąc nadpłacać kredyt do kwoty, którą byśmy płacili przed obniżką stóp procentowych. W wymienionym wyżej przykładzie pierwsza nadpłata wyniosłaby więc 141,20zł. Dzięki temu de facto zmienisz efekt nadpłaty kredytu na krótszy okres kredytowania, ponieważ szybciej spłacisz cały kapitał. Szczegółowe wyliczenia znajdziesz w pliku excel na końcu artykułu - możesz go pobrać i sprawdzić szczegóły dla swojego kredytu. Kolumna “nadpłata” to właśnie wynik takiego odejmowania.

Jak takie nadpłacanie wygląda w przypadku naszego przykładowego kredytu na 300 tys. złotych, spłacanego od czerwca 2015 roku, zaciągniętego na 30 lat?

Jak nadpłata kredytu hipotecznego wpływa na ratę kredytu

Jak widać, zaczynamy od nadpłaty o 141,42 zł. Jednak już po roku kwota nadpłaty rośnie do 150zł. Dzięki temu rata całkowita zmniejsza się coraz szybciej, a my coraz szybciej spłacamy kredyt. Ostatecznie zajmie nam to prawie 4 lata mniej w stosunku do podstawowego harmonogramu.

A jeśli jesteś “świeżakiem” jeśli chodzi o kredyt hipoteczny i spłaciłeś dopiero dwie raty ze swojego 30-letniego kredytu, to stosując taktykę nadpłacania kredytu do wysokości raty sprzed obniżki stóp procentowych, jesteś w stanie spłacić swój kredyt o 58 miesięcy szybciej. Prawie 5 lat mniej w stosunku do pierwotnego harmonogramu, nie robiąc zupełnie nic więcej ponad to, do czego zobowiązałeś się nie tak dawno w umowie kredytowej.

Jeśli spłacasz kredyt od niedawna, najprawdopodobniej musisz poczekać chwilę z nadpłatą kredytu. Banki mogą bowiem pobierać tzw. “rekompensatę”, czyli prowizję od wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, przez 3 lata (36 miesięcy) od momentu zawarcia umowy. Płacenie takiej prowizji nie ma większego sensu - lepiej sprawdzić sobie kwotę oszczędności na pojedynczej racie i odkładać te pieniądze co miesiąc np. na konto oszczędnościowe, a po 36 miesiącach od podpisania umowy kredytu dokonać częściowej spłaty wykorzystując cały zgromadzony kapitał. Odsetki też możesz wykorzystać do nadpłaty, albo sprawić sobie za nie mały prezent - zasłużyłeś ;) Przed nadpłatą kredytu ZAWSZE warto upewnić się w banku, czy nie naliczy on dodatkowych prowizji.

Czy są lepsze opcje niż nadpłata kredytu? Jak praktycznie w każdym finansowym temacie odpowiedź brzmi “to zależy”:

Jeśli masz kredyty konsumpcyjne (albo, w gorszym przypadku, chwilówki) - spłać je w pierwszej kolejności.

Jeśli obecna sytuacja sprawiła że zmniejszyły się Twoje dochody i Twój budżet się nie “domyka” - prawdopodobnie sensownie będzie te pieniądze przeznaczyć na inne cele - np. na budowę lub uzupełnienie poduszki finansowej i/lub budżetu awaryjnego.

Jeśli nie generujesz regularnie co miesiąc nadwyżek finansowych i ich nie odkładasz (oszczędności / oszczędności emerytalne), zacznij to robić dzięki pieniądzom “zaoszczędzonym” na obniżce stóp procentowych.

Jeśli jednak Twoja sytuacja finansowa jest stabilna, wykorzystaj okazję do tego, by nie robiąc praktycznie nic szybciej spłacić prawdopodobnie największy kredyt w Twoim życiu. Taka okazja może się szybko nie powtórzyć.

Stwórz swój budżet domowy!

Jak nadpłacić kredyt hipoteczny + kalkulator oszczędności nadpłat kredytu hipotecznego


Na koniec mam dla Ciebie bonus - kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego, dzięki któremu policzysz jak nadpłaty kredytu w kwocie wynikającej z oszczędności na obniżce stóp procentowych wpływa na czas jego spłaty:

Szablon arkusza w Google Docs

Szablon arkusza w Microsoft Excel

Aby skorzystać z szablonu w Google Docs, po prostu kliknij w powyższy link, a następnie z menu wybierz “Plik” i “utwórz kopię”. Pamiętaj, że musisz zalogować się na swoje konto Google, aby móc to zrobić.

Aby skorzystać z szablonu w pliku excel, pobierz go na swój komputer korzystając z linku powyżej.

Zastanawiasz się jak nadpłacić kredyt hipoteczny? Poniżej przygotowałem instrukcję dla Banku PKO BP:

Jak nadpłacić kredyt hipoteczny w Banku PKO BP?

  1. Zaloguj się do serwisu i z górnej belki wybierz "Kredyty"

2. Kliknij na "Pokaż szczegóły kredytu"

3. A następnie wybierz opcję "Dyspozycja/Zaświadczenie"

4. Uzupełnij wniosek tak jak poniżej:

5. W następnym oknie wybierz kredyt który chcesz wcześniej nadpłacić (częściowo spłacić), rachunek z którego pobrane zostaną pieniądze, kwotę nadpłaty oraz datę (standardowo w PKO będziesz miał możliwość wyboru dat w trzech kolejnych miesiącach - zawsze będzie to dzień następujący po dacie spłaty "standardowej" raty)

6. Po zatwierdzeniu wniosku otrzymasz potwierdzenie mailowo:

To tyle! Kredyt nadpłacony!

PS: Jeśli spodobał Ci się ten wpis i uważasz go za wartościowy - udostępnij go proszę korzystając z odpowiedniego przycisku w prawym górnym rogu ekranu. Bardzo mi w ten sposób pomożesz. Z góry dziękuję!

PPS: Żaden link w tym wpisie nie jest linkiem afiliacyjnym, ani nie wynika ze współpracy komercyjnej. Choć oczywiście mógłby ;) Jeśli kiedyś tak będzie - na pewno Was o tym poinformuję.